203K FHA Vs. Konventionellt rehabiliteringslån

På vissa bostadsmarknader kommer prisvärda bostäder till ett högt pris. I utbyte mot ett billigt hem måste en köpare investera extra tid och pengar i att rehabilitera den försummade, övergivna eller vandaliserade egendomen bara för att få den upp till standard. Hemägare kan också behöva utföra omfattande, uppskjuten underhåll eller reparera skador orsakade av brand eller naturkatastrof i sina hem, vilket lätt kan lägga till upp till tiotusentals dollar. Federal Housing Administration och konventionella långivare erbjuder rehabiliteringslån för att finansiera kostnaderna för renovering.

typer

Konventionella långivare erbjuder mer variation än FHA, som bara erbjuder 203k-programmet. I icke-statliga rehabiliteringslån ingår byggnadslån - kortfristig finansiering på grund av arbetets slutförande - och byggande-till-permanent finansieringsprogram, där byggnadslånet konverteras till ett vanligt hypotekslån, till exempel Fannie Maes HomeStyle Renovation lån.

FHA: s 203 000 rehabiliteringslån liknar konstruktion till permanent finansiering. Den kombinerar de pengar som behövs för att köpa eller refinansiera hemmet - plus medel för att reparera - till ett enda lån på grund av upp till 30 år efter att arbetet är slutfört.

Konventionella rehabiliteringslån finansierar i allmänhet ägarbostäder, en- till flera enheter samt andra bostäder och förvaltningsfastigheter. De finansierar rehabilitering av godkända (Fannie Mae-garanti) bostadsrätter, kooperativa bostäder och planerade fastighetsutvecklingsfastigheter (PUD).

FHA finansierar endast ägarbostäder som har en till fyra enheter, bostadsrätter i FHA-godkända projekt och vissa fastigheter med blandad användning som har bostads- och kommersiell zonering.

.

Funktioner

FHA 203k-lån kräver 3,5 procent utbetalning eller 3,5 procent eget kapital efter förbättringar, baserat på det nya värdet. Lånet återbetalas under lånets löptid, vanligtvis 30 år.

Konventionell finansiering kräver vanligtvis högre kreditpoäng och utbetalning. Vid refinansieringstransaktioner kräver hemmet tillräckligt med eget kapital för att göra förbättringarna. Hemmet måste ha eget kapital efter det att reparationer har slutförts, baserat på det nya värderade värdet. Fannie Mae-rehabiliteringslån återbetalas under en låneperiod på 15 eller 30 år. Byggnadslån förfaller när arbetet är slutfört. Ett husägare kan refinansiera hemmet och utbetala det nya värdet för att återbetala långivaren.

Bedömningar görs innan långivaren godkänner lånet och efter att arbetet är avslutat.

Storlek

Lägsta och högsta lånebelopp för konventionella rehabiliteringslån beror på långivaren och områdets överensstämmande lånegräns.

På ett lån på 203 000 "måste rehabiliteringskostnaderna vara minst 5 000 dollar, men fastighetens totala värde måste fortfarande falla inom FHA-långränsen för området", säger avdelningen för bostäder och stadsutveckling, som sätter FHA-lån mössor varje år. Långränserna är mindre i områden där bostadspriserna är låga och måttliga och högre i högprissatta områden.

Lånevärdet (LTV) är lånebeloppet uttryckt i procent av bostadets uppskattade värde efter rehabiliteringen. FHA: s maximala LTV är 97,75 procent. Konventionella lån kräver mellan 95 och 80 procent LTV, beroende på fastighetstyp och låntagarens kreditkvalifikationer.

fördelar

Den främsta dragningen till FHA-försäkrade program är de relativt flexibla kreditkvalificeringsstandarderna, låg utbetalning och ökat ekonomiskt skydd för låntagaren och långivaren. FHA kan ersätta långivaren med en engångsbetalning av en delvis fordran om låntagaren inte betalar men kan återbetala. FHA betalar också långivaren för förluster om hyresägaren inte betalar och hamnar i avskärmning.

Fördelen med ett konventionellt lån till permanent konstruktion som Fannie Mae är att låntagaren bara har en ansökningsprocess och en stängning. Du kan köpa ett hem och reparera det utan att behöva ta upp en dyrare andra inteckning, till exempel ett bostadslån eller kredit. Det kan också användas som ett refinansieringsverktyg för en befintlig inteckning, vilket gör det möjligt för husägare att låna renoveringsfonder utan att behöva betala tillbaka dem strax efter byggandet.

Konventionella konstruktionslån gynnar investerare och de som bara behöver medel tillfälligt. Investerare som "vänder" fastigheter för en vinst inom 90 dagar efter att ha köpt dem är bra kandidater för sådana lån.

Identifiering

Konventionella rehabiliteringslån tillåter låntagare att göra betydande renoveringar från grunden. Byggnadslån tillåter låntagare att riva och bygga en helt ny struktur.

FHA begränsar arbetet till fastigheter som är minst ett år gamla, dvs ingen nybyggnation. Hem som har rivits eller kommer att rivas under renoveringen är berättigade, men stiftelsen måste förbli intakt. Förbättringar kan sträcka sig från mindre - till exempel att göra energieffektiva förbättringar - till större, såsom strukturell rekonstruktion och omvandling till en en- till fyra enheter.